Vernehmlassungen

Der Bundesrat hat das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) im Bereich des Immobiliarsachen- und Grundbuchrechts revidiert und am 1. Januar 2012 eine neue Grundbuchverordnung in Kraft gesetzt. Der Kanton Obwalden hat seine Gesetzgebung anzupassen. Der Regierungsrat schlägt eine Teilrevision des Gesetzes betreffend die Einführung des ZGB, neue Ausführungsbestimmungen über das Grundbuch und eine überarbeitete Bereinigungsverordnung vor. Daneben sind punktuelle Änderungen weiterer Erlasse notwendig. Die Revision wird überdies zum Anlass genommen, die gesetzlichen Grundlagen für eine künftige Reorganisation der Grundbuchkreise zu schaffen. Schliesslich werden verschiedene kleinere Anpassungen der kantonalen Gesetzgebung an früher geändertes Bundesrecht nachvollzogen.

Der Regierungsrat von Appenzell Ausserrhoden schickt die Vorlage zur Revision des Immobiliarsachenrechts in die Vernehmlassung. Die Vorlage umfasst Änderungen des EG zum ZGB betreffend die Bestimmungen über das Grundbuch sowie Anpassungen im Steuergesetz, im Baugesetz, im Umwelt- und Gewässerschutzgesetz sowie im Gebührentarif für die Gemeinden.

Im Rahmen der geplanten Änderung werden verschiedene Anpassungen vorgenommen. Damit wird den Resultaten resp. den Empfehlungen der Eidgenössischen Finanzkontrolle (EFK) aus der Evaluation «Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen - Evaluation der Programmorganisation» vom März 2013 Rechnung getragen. Durch die Verordnungsänderung werden die Empfehlungen der EFK, soweit es das CO2-Gesetz ermöglicht, umgesetzt. Damit erhalten die Kantone rechtzeitig und unabhängig von der Energiestrategie 2050 die notwendige Planungssicherheit bezüglich der Ausgestaltung ihrer Förderprogramme ab 2017.

Künftig sollen bei einem Mieterwechsel in der ganzen Schweiz der bisherige Mietzins mittels Formular bekannt gegeben und allfällige Mietzinserhöhungen begründet werden, unabhängig vom Bestehen eines Wohnungsmangels. Um dem Anspruch auf Ausgewogenheit gerecht zu werden, umfasst die Vorlage zudem weitere Mietrechtsanpassungen.

In Gebieten, die von Fluglärm betroffen sind, soll es künftig unter bestimmten Bedingungen möglich sein, Bauzonen auszuscheiden, neue Gebäude zu errichten oder bestehende aus- und umzubauen. Damit würden vorab Gemeinden um den Flughafen Zürich die Möglichkeit erhalten, bestehende Siedlungsgebiete zu verdichten.

Die Vernehmlassungsvorlage enthält eine Gesetzesänderung, welche eine Erhöhung der Mietzinsmaxima um rund 18 Prozent, eine Einteilung der Mietzinsmaxima in drei Regionen (Grosszentren, Stadt und Land) und Zusatzbeträge für Mehrpersonenhaushalte vorsieht. Zudem beinhaltet sie eine Gesetzesänderung, die im Falle einer Erhöhung der Mietzinsmaxima keine Auswirkung auf die Kostenbeteiligung des Bundes an den Heimen hat.

Beim Bundesgesetz sowie der Verordnung über Zweitwohnungen handelt es sich um die erforderlichen Ausführungsbestimmungen zum Verfassungsartikel über Zweitwohnungen (Art. 75b BV). Die Erlasse werden die geltende Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 ablösen.

Es wird festgelegt, dass die für energetische Massnahmen ausgerichteten öffentlichen Förderleistungen bei der Berechnung der mehrleistungsbedingten Mietzinserhöhung in Abzug zu bringen sind und als obligatorischer Inhalt des Formulars für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen ausgewiesen werden müssen.

Am 1. Juli 2008 ist das Bundesgesetz vom 5. Oktober 2007 über Geoinformation (GeoIG) zusammen mit zehn Ausführungsverordnungen in Kraft getreten. Es regelt die Bereiche Landesvermessung, Landesgeologie, amtliche Vermessung (AV) sowie die Harmonisierung und Koordination von raumbezogenen Informationen (Geodaten). Mit diesem Erlasspaket regelt der Bund erstmals umfassend den gesamten Bereich der Geoinformation nach einheitlichen Gesichtspunkten.

Das GeoIG verlangt verschiedene Ausführungsbestimmungen auf kantonaler Stufe. Mit Beschluss Nr. 449/2006 beauftragte der Regierungsrat die Baudirektion zur Ausarbeitung bzw. Anpassung der nötigen kantonalen Rechtsgrundlagen: Geoinformationsgesetz, Verordnungen zu AV, GIS und Datenlogistik. Insbesondere war für die Bearbeitung und Nutzung von kantonalen und kommunalen Geodaten eine gesetzliche Grundlage zu schaffen. Dies ist mit dem Kantonalen Geoinformationsgesetz (KGeoIG, LS 704.1) vom 24. Oktober 2011 erfolgt. Parallel zum KGeoIG wurden verschiedene Ausführungsverordnungen erarbeitet und zusammen mit dem KGeoIG am 1. November 2012 in Kraft gesetzt.

Diese kantonale Ausführungsgesetzgebung sowie die eidgenössische und kantonale Informations- und Datenschutzgesetzgebung decken nicht alle Bereiche ab, die im Zusammenhang mit der Datenlogistik auf kantonaler Stufe zu regeln sind. Die Datenlogistik ZH benötigt für den Bereich Datenlogistik und für die Ausübung ihrer Tätigkeit als Betreiberin des Gebäude- und Wohnungsregisters verschiedene Ausführungsvorschriften.

Mit der Verordnung sollen die drängendsten Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Umsetzung der Volksinitiative «Stopp mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» stellen, möglichst rasch beantwortet werden.

Der Bundesrat hat am 17. August 2011 das Eidgenössische Finanzdepartement beauftragt, ihm eine strengere Regelung für die Risikogewichtung bei der Belehnung von Wohnliegenschaften unter Berücksichtigung der Tragbarkeit und des Belehnungsgrads vorzulegen.

Es soll eine Änderung des Bundesgesetzes über die Raumplanung erlassen werden mit dem Ziel, die Möglichkeiten von Abbruch und Wiederaufbau sowie von Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens auch auf Bauten auszudehnen, die am 1. Juli 1972, dem Stichtag, an dem die konsequente Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet im Bundesrecht in Kraft getreten war, landwirtschaftlich bewohnt waren. Die Möglichkeit des Wiederaufbaus wird an die Bedingung geknüpft, dass die äussere Erscheinung nicht wesentlich geändert wird. Damit soll verhindert werden, dass der Charakter der landwirtschaftlich geprägten Landschaften schleichend verloren geht.

Unbeschränkt steuerpflichtige Personen sollen künftig Einlagen auf ein Bausparkonto zum Zwecke des erstmaligen entgeltlichen Erwerbs von dauernd und ausschliesslich selbstbewohntem Wohneigentum in der Schweiz in der Höhe von jährlich maximal 10 000 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen können (Ehepaare das Doppelte). Die Laufzeit eines Bausparvertrags beträgt höchstens zehn Jahre. Bei einer zweckwidrigen Verwendung der Bauspareinlagen werden die darauf entfallenden Einkommenssteuern nacherhoben.

Der Bundesrat hat sich am 17. Juni 2009 gegen die Volksinitiative "Sicheres Wohnen im Alter" des Schweizerischen Hauseigentümerverbands ausgesprochen und beabsichtigt, ihr einen indirekten Gegenvorschlag gegenüberzustellen.

Am 12. Juni 2009 hat das Parlament einer Teilrevision des CO2-Gesetzes zugestimmt und beschlossen, einen Teil der Einnahmen aus der CO2-Abgabe auf Brennstoffen für die Finanzierung CO2-wirksamer Massnahmen im Gebäudebereich einzusetzen. Ab 2010 stehen dafür jährlich maximal 200 Mio. Franken zur Verfügung. Mit der Änderung der CO2-Verordnung soll dieser Parlamentsbeschluss konkretisiert werden.

In der Botschaft zur Anpassung des Raumplanungsgesetzes (RPG) als flankierende Massnahme zur Aufhebung der Lex Koller und in der Botschaft zur Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» weist der Bundesrat auf die Notwendigkeit hin, Massnahmen zur Lenkung der Zweitwohnungsentwicklung über die Richtplanung überkommunal koordiniert einzuführen. Die Planungshilfe zeigt, wie mit der kantonalen Richtplanung eine Grundlage zur Steuerung der Zweitwohnungsentwicklung geschaffen werden kann.

Die Gesetzesrevision beinhaltet die notwendigen Änderungen für den Wechsel von der Besteuerung des Grundstückgewinns nach der absoluten Methode zur relativen Methode. Bei der relativen Methode wird die Besteuerung des Gewinns im Verhältnis der Reinvestition zum erzielten Erlös aufgeschoben. Die vorgeschlagene Änderung lässt den steuerpflichtigen Personen aber die Möglichkeit, ganz auf den Steueraufschub zu verzichten.

Die Gesetzesänderung betrifft neue Regelungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen: Die Mietzinse sollen in Zukunft der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen und nicht mehr vom Verlauf der Hypothekarzinsen abhängig sein. Die Missbräuchlichkeit von Anfangsmietzinsen soll anhand von Vergleichsmieten überprüft werden.

Durch eine Teilzweckbindung der CO2-Abgabe auf Brennstoffen sollen Mittel für die Sanierung von Wohn- und Dienstleistungsgebäuden zur Verfügung gestellt werden. Vermieter sollen zudem die Möglichkeit erhalten, sich von der CO2-Abgabe zu befreien; die eingesparten Beträge sollen sie nicht an die Mieter weitergeben müssen, soweit diese in CO2-mindernde Massnahmen investiert werden und die entsprechenden Investitionskosten nicht auf die Mietzinse überwälzt wurden.

Teilrevision der geltenden Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).

Der Vorentwurf der Kommission hat zum Ziel, die so genannte Dumont-Praxis auf der Stufe der direkten Bundessteuer aufzuheben. Demnach sollen die für die Instandstellung einer Liegenschaft aufgewendeten Kosten sofort nach dem Erwerb in Abzug gebracht werden können, unabhängig davon, ob der Liegenschaftsunterhalt vernachlässigt wurde oder nicht. Im Bereich der kantonalen Steuern überlässt es der Vorentwurf den Kantonen, ob sie die Dumont-Praxis abschaffen wollen oder nicht.

Die in die Vernehmlassung geschickte Gesetzesänderung betrifft die Regelung der Mietzinsgestaltung, die geltenden Kündigungsbestimmungen bleiben unangetastet. Vorgeschlagen wird ein duales System, bei dem die Vertragsparteien zwischen dem Indexmodell und dem Modell der Kostenmiete wählen können. Beim „Indexmodell“ werden die Mietzinsen von den Hypothekarzinsen entkoppelt, und Mietzinserhöhungen dürfen gemäss der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise vorgenommen werden. Der vorliegende Entwurf sieht vor, dass Anpassungen einmal jährlich im Ausmass von 80% der Teuerung bei Wohnungen und von 100% bei Geschäftsräumen möglich sein sollen. Das andere Modell orientiert sich an der heute geltenden, aber in verschiedener Hinsicht optimierten „Kostenmiete“: Mietzinsanpassungen sollen gemäss der Kostenentwicklung erfolgen können, wobei bezüglich Hypothekarzinsen der durch die Schweizerische Nationalbank ermittelte Durchschnittssatz massgebend ist. Das zwischen den Parteien vereinbarte Mietzinsmodell soll für die ganze Dauer des Mietverhältnisses gelten. Liegt keine Vereinbarung zwischen den Parteien vor, gilt das Indexmodell.

Anpassung des Raumplanungsgesetzes betreffend den Bau von Zweitwohnungen als flankierende raumplanerische Massnahmen zur Aufhebung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Zur Aufhebung der BewG wird gleichzeitig ein separates Vernehmlassungsverfahren durch das EJPD durchgeführt.

Künftig sollen Ausländer Grundstücke in der Schweiz ohne ein kompliziertes Bewilligungsverfahren kaufen können. Nach Ansicht des Bundesrates ist die Lex Koller heute nicht mehr notwendig und soll deshalb aufgehoben werden. Dies dürfte wichtige volkswirtschaftliche Impulse auslösen. Um negative Auswirkungen im Ferienwohnungsbau zu vermeiden, die namentlich in Tourismusgebieten auftreten könnten, sieht der Bundesrat flankierende raumplanerische Massnahmen vor.